特许金融分析师CFA，谈房价疯涨背后的CFA考试年轻人，今天一起和大家揭晓；房价爆炸性疯涨的原因

 

　　或许你会说，“都是房地产公司的锅！”

       

 

　　但我今天想用CFA中股票估值中一个简单的指标——市盈率（P/E）的知识来分析一下房价疯涨的原因。CFA还没有备考的考生们可以了解一下CFA考试科目这篇文章，可以帮你深入学习《CFA考试科目有哪些，比如财报、固收、衍生品、另类投资等》

 

　　市盈率（P/E）

 

　　P代表Price，E代表earnings。

 

　　市盈率（P/E）代表的是股票价格与公司净利润的比率，换句话说，这个指标代表着价格是否合理。

 

　　这个指标越大，说明泡沫越大；指标越小，则投资价值越大。价格除以每年的盈利，这个指标也代表了用多少年可以收回期初的本金。

 

　　楼市中的P/Eratio，price价格很好理解，是对应到房产的价值。那earning代表什么呢？公司有每年的净利润来反映公司每年流入的现金流，但房子放在那里是不会产生现金的。

 

　　可以联系到租房市场的房租价格，它代表了房子每年带来的资产流入。

 

　　以北京房东为例，近几年来，Price房子的价格在过去的15年间上升了将近20倍，而北京的租金在这期间也就上升了1.5-2倍。

 

　　这使得P/Eratio的值迅速变大，我们需要警惕这个迅速变大的数值。

 

　　CFA考试其中一道题帮你说明为什么房价会疯涨呢？

 

　　1.需求拉动

 

　　从城市化开始，买房的人群不断增多，对于房子的需求也就不断上升，市场上的房产供应远远不及购房者的需求。

 

　　但是我们来看一组数据，从2003年到今天，北京东城区楼市的价格从9k左右涨到了18w，涨了20倍。

 

　　但城市人口的增长速度肯定是达不到这个水平的，所以这不会是造成楼市上涨的主要原因。

 

　　2.成本推动（土地价格上升）

 

　　一部分人认为是因为住房成本上升，尤其是土地价格的上升造成了房价的上升。

 

　　但是土地价格和包括其他建筑材料成本价格反映到经济学中，可以用通货膨胀率来反映，而我国的通货膨胀率是相对比较平稳的，15通货膨胀率也不足以达到2000%的水平。

 

　　因此成本增加也不是楼市上涨的主要原因。

 

　　3.收入增加（GDP正常）

 

　　还有人认为是由于我们的收入增长，消费水平提高。但是这15年间的收入增长率大约是1.5-2.5倍。

 

　　举个例子，2003年在北京收入5000元，相当于现在收入1W元左右，但这也不足以拉动楼市的疯狂上涨。

 

　　4.货币超发（造成了房子的金融属性）

 

　　2008年金融危机时，有一笔4万亿的资金救市。CFA中经济学里面的货币政策中有提到，货币存在杠杆效应，实际产生的资金量要乘以乘数。

 

　　如果法定存款准备金是10%，这个乘数就是1/10%=10。在救市后，用了宽松的货币政策来刺激经济。

 

　　这部分资金，如果没有流入实体，而是进入了楼市，就会造成了房屋的金融属性。

 

　　有些避险资金为了保值增值，就把钱投入到楼市中，房子的居住属性就会变质，成了金融投资产品。

 

　　炒房者在二级市场炒房，这部分炒房资金在会计科目中被称为投资性房地产。

 

　　CFA考生总结

 

　　由此可见，楼市的上涨主要是由于货币超发所导致的，而在目前国家去杠杆的大背景下，楼市价格相信很难再次有一个爆发性的上涨。

 

　　房子是用来住的，而不是用来炒的。最后大家值得一读《从业10年，告诉你CFA是什么，CFA在中国有哪些福利》